Целостный имущественный комплекс.

Оценка имущественного комплекса – это оценка материальных активов предприятия и его обязательств, в т. ч. земельных участков, производственного оборудования, зданий и сооружений, коммуникаций и транспортных средств.

При оценке имущественного комплекса учитывается эффект синергии, суть которого состоит в том, что стоимость имущества предприятия выше в том случае, если оно взаимодействует между собой, нежели общая стоимость каждого отдельно взятого объекта.

Предприятие – это имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие, как имущественный комплекс, включает в себя все виды имущества, которые предназначены для его деятельности: недвижимость, земельные участки,  оборудование, сырье и материалы, нематериальные активы, готовую продукцию, и т.д.

Оценка предприятия, как имущественного комплекса означает определение в денежном выражении стоимости материальных активов предприятия как совокупности стоимостей основных средств и их взаимосвязей на дату оценки.

Оценка стоимости имущественного комплекса считается наиболее многоплановым и полноценным видом оценочных работ в области оценки бизнеса и оценки предприятий. Оценка стоимости имущественного комплекса позволяет рассчитать стоимость комплекса имущественных прав юридического лица на объекты, состоящие на балансе оцениваемого предприятия (бизнеса, компании).

В процессе независимой экспертизы имущественный комплекс может рассматриваться как совокупность объектов, которые находятся в собственности предприятия, либо в качестве объекта прав юридического лица.

 Оценка целостного имущественного комплекса — сложный, многоплановый, широко специализированный процесс, в котором, как правило, задействованы оценщики из разных областей. Целостными имущественными комплексами являются предприятия и их структурные подразделения такие как, цех, производство, участок и т.п.

, которые могут быть выделены в установленном порядке в самостоятельные объекты с последующим составлением соответствующего баланса и могут быть зарегистрированы как самостоятельные субъекты хозяйственной деятельности.

Оценка имущества предприятия — это процедура по установлению рыночной стоимости, созданию классификации имеющихся активов, перспектив использования и выявлению наиболее эффективной эксплуатации объекта – результат которой зависит напрямую от цели.

Комплексная оценка предприятия требуется для эффективного управления предприятием, в котором она выступает одним из этапов управленческой деятельности и представляет собой важный источник информации для принятия и обоснования эффективных управленческих решений.

Оценка действующего предприятия  – это оценка производственно-экономического и имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности. При осуществлении данной оценки  предприятие рассматривается как единое целое, в состав которого входят все виды имущества, права на это имущество, менеджмент, нематериальные активы, обязательства и др.

Оценка стоимости имущества предприятия может потребоваться при создании уставного капитала или разделе имущества, его переоценке, а также в качестве подтверждения рыночной стоимости.

 Оценка имущества предприятия помогает в решении таких проблем, как обеспечение устойчивости текущей деятельности, оптимизация политики управления активами, повышение инвестиционной привлекательности.

В итоге, при грамотном использовании информации, содержащейся в отчете об оценке имущественного комплекса, может привести к росту конкурентоспособности компании, и прибыли. 

Оценка имущественного состояния предприятия – это процесс определения стоимости имущества предприятия, его структуры, источников формирования.

 Оценка необходима как для самого предприятия, так и для внешних потребителей информации таких как, поставщики, министерства, банки и т.п.

Используя информацию отчета об оценке имущественного комплекса удается оценить финансовый риск при заключении договоров и сделок.

Оценка имущества предприятия нужна при осуществлении купли-продажи объектов; при страховании объектов; при долевом участии в строительстве объекта; при определении величины взноса в уставный капитал юридического лица;при обращении в банк для получения кредита под залог недвижимости (ипотеки) и т.д.

Оценка собственности предприятия может производиться в отношении значительного круга имущества, начиная от предметов (расходных материалов) заканчивая самим предприятием, как имущественным комплексом.

 Наши сотрудники, эксперты-оценщики выполнят все необходимые действия для определения рыночной стоимости имущественного комплекса, подготовят отчет об оценке.

Отчет является официальным документом и именно с его помощью вы всегда можете доказать правильность своих действий перед государственными органами, партнерами, соучредителями и акционерами.

Отчет об оценке имущественного комплекса

Отчет об оценке имущественного комплекса  – документ доказательственного значения, который подготовлен в соответствии с действующим законодательством РФ, может быть использован для принятия важных и нужных решений.

Отчет об оценке стоимости имущественного комплекса может быть подготовлен специалистом Калининградского Бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ» после детального ознакомления с документами на объект оценки, анализа рынка объекта оценки, выявления ценообразующих факторов, влияющих на объект оценки, расчета стоимости объекта оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов, согласования результатов подходов оценки и вывода итоговой величины стоимости.

Результатом работы оценщика в данном случае будет отчет об оценке имущественного комплекса, в котором будет отражена наиболее вероятная цена, по которой имущественный комплекс может быть продан на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Стоимость услуг по оценке имущественного комплекса

Стоимость услуг по оценке имущественного комплекса зависит от объекта оценки, цели оценки, сроков подготовки отчета об оценке. Цена услуги оценщика имущественного комплекса может быть определена после ознакомления оценщика с документами на объект оценки.

Документы для оценки имущественного комплекса

1. Учредительные документы имущественного комплекса
2. Данные бухгалтерской отчетности имущественного комплекса за последние 3-5 лет (или возможное количество предшествующих периодов): бухгалтерский баланс, отчет о прибылях и убытках
3. Данные об активах и обязательствах имущественного комплекса (движимого и недвижимого имущества, нематериальных активах и пр.)
4. Последнее заключение аудитора имущественного комплекса (если проводилась аудиторская проверка)
5. Сведения о Заказчике оценки:

• для юридических лиц: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
• для физических лиц: Ф.И.О. Заказчика; контактный телефон; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

Перечень документов для оценки имущественного комплекса носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с объектом оценки и целями оценки.

Перечень документов необходимых для оценки имущественного комплекса предоставляется удобным для Вас способом по результатам согласования с оценщиком.

Бюро независимой оценки имущественного комплекса

Для разъяснения текущих вопросов касательно процедуры оценки имущественного комплекса, документов, необходимых для оценки имущественного комплекса и возможных вариантах их предоставления, предлагаем обратится в бюро независимой оценки — Калининградское бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ».

Бюро независимой оценки — Калининградское бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ» охватывает весь спектр оценочных услуг объектов оценки

По теме оценка имущественного комплекса:

Источник: http://ocenka-ru.biz/business-assessment/assessment-of-a-property-complex/

Целостный имущественный комплекс как объект оценки

Правильное определение стоимости имущества государственного предприятия, которое приватизируется, является важной предпосылкой успешной, взаимовыгодного соглашения между государством и новыми владельцами относительно изменения формы собственности предприятия.

Оценка имущества предприятий необходима для объективного определения начальной цены объектов приватизации, подлежащих продаже на аукционе или по конкурсу, для оценки стоимости целостных имущественных комплексов и отдельных инвентарных объектов при выкупе, а также для определения размера уставного капитала открытых акционерных обществ, создаваемых в процессе приватизации (включая корпоратизации).

Оценка имущества предприятия

В современных условиях господства рыночной экономики независимая, объективная имущества предприятия является необходимым элементом деятельности компании и надежного функционирования производственных циклов.

Оценка имущества – это комплексный расчет стоимости всех активов предприятия или их отдельной части.

Объектом оценки с юридической точки зрения является предприятие, производственная компания, промышленный холдинг или отдельный объект, основная деятельность которых – это производство продукции и получение прибыли от ее реализации, от пользования активами и оказания дополнительных услуг.

Оценка имущественных и отдельных предприятий – используется только профессиональный подход

Объектом оценки может выступать отдельное предприятие или целостный имущественный комплекс.

Оценка целостных имущественных комплексов

Оценка целостных имущественных комплексов (ЦМК) — совокупный анализ комплекса объектов, используемых для осуществления коммерческой деятельности. К ним относят: предприятия и их структурные подразделения. Структурные подразделения могут выделять в самостоятельные объекты или регистрировать как самостоятельные субъекты хозяйственной деятельности.

Предприятие как имущественный, включает все виды имущества, предназначенного для его деятельности: земельные участки, здания и сооружения, машины и оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы, обязательства.

Оценка имущества и имущественных прав

Оценка имущества, имущественных прав ( имущества) — это процесс определения их стоимости на дату оценки по процедуре, установленной нормативно — правовыми актами, указанными в статье 9 Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», и является результатом практической деятельности субъекта оценочной деятельности.

Оценка бизнеса считается самым сложным процессом.

Оценка предприятия как целостного имущественного комплекса

Оценка предприятия (бизнеса) как целостного имущественного комплекса (ЦИК) одна из самых сложных среди всех оценочных работ. Это связано как с объемом работ, так и с необходимостью прогнозирования деятельности предприятии на несколько лет.

Целостный имущественный комплекс — объект, совокупность активов которого обеспечивает проведение отдельной хозяйственной деятельности на постоянной и регулярной основе.

Теоретические аспекты категории стоимости, применяемой при оценке предприятий

В статье рассматриваются теоретические аспекты категории стоимости, как основополагающего понятия, используемого при независимой имущества, имущественных прав и целостных имущественных комплексов.

Корректное использование тех или иных видов стоимости, базирующееся на осознании понятия, создает предпосылки для успешного применения подходов, методов и оценочных процедур и получения достоверного результата оценки.

Потребительная стоимость, меновая стоимость, объект оценки, целостный имущественный комплекс, потребность, товар, прибавочная стоимость.

Понятие стоимости в оценке является фундаментальной категорией при формировании единой цепи логического построения: потребность оценки – обозначение цели – объект оценки — определяемый вид стоимости – алгоритм определения стоимости с использованием подходов, методов, оценочных процедур – результат.

Успешность проведения оценочных работ во многом зависит и, собственно, определяется глубиной понимания «стоимости» как экономической категории.

Целостный имущественный комплекс гражданский кодекс

Основная часть гражданских правоотношений носит имущественный характер, имея объектом оборота то или иное имущество. Само же имущество представляет собой совокупность принадлежащих субъекту гражданского права вещей, имущественных прав и обязанностей. При этом очень важное юридическое значение имеет деление вещей на движимые и недвижимые (ст.

130 ГК РФ). Особой разновидностью недвижимости являются комплексы взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое.

Статья 132 ГК РФ

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

осуществления предпринимательской деятельности.

Время законодатель подчеркивает, что предприятие представляет собой определенную совокупность различных видов имущества (ч. 2 ст. 191 ГК), если иное не установлено договором или законом.

2. В состав предприятия входят подвижные и недвижимые вещи, права требования и долги, право на торговую марку или другое обозначение, другие права.

Поскольку предприятие используется для осуществления предпринимательской деятельности, то понятно, что его владельцами или другими титульными владельцами могут быть субъекты предпринимательства, то есть юридические и физические лица, признанные таковыми в соответствии с Законом Украины

«О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц-предпринимателей»

, ГК Украины, а также актами.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 231-ФЗ)

Если нужно совершить сделку, касающуюся предприятия в целом (передать или ограничить права на весь его комплекс), такая сделка регистрируется федеральным органом, находящимся в области государственной регистрации всего предприятия.

А значит отсутствие государственной регистрации предприятия как комплекса недвижимости влечет отсутствие факта возникновения права собственности на него.

Если в ЕГРЮЛ нет записи о праве собственности на этот комплекс, это означает невозможность заключения никаких последующих сделок с ним.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Некоторые вопросы, связанные с определением предприятия как имущественного комплекса по Гражданскому кодексу Украины

Понятие предприятия как имущественного комплекса гражданских правоотношений возродилось в украинском законодательстве в конце 80-х — начале 90-х годов прошлого столетия и было связано с процессами разгосударствления и приватизации. На этом этапе приватизационное законодательство позволило определить сущность и состав имущественных комплексов предприятий, их реальную материальную ценность для участников рыночных отношений.

Гражданский кодекс, ст 132 ГК РФ

1. Под предприятием понимается объект недвижимого имущества, состоящий из имущественных объектов, являющихся в целом имущественным комплексом, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Имущественный комплекс, в свою очередь, представляет собой совокупность объектов движимого и недвижимого имущества, которые являются единым целым и имеют одно и то же назначение, как правило, производственное.

Проблемы прочь ->

С введением обязательной регистрации договоров купли-продажи единого имущественного комплекса юридический смысл этого понятия становится еще более актуальным, т.к. предмет любого гражданского (хозяйственного) договора является его существенным условием.

Чтобы определить предмет купли-продажи, необходимо назвать, что именно продается-покупается. В нормативных актах приводятся разные по смыслу определения целостного имущественного комплекса .

Источник: http://juridicheskii.ru/celostnyj-imuschestvennyj-kompleks-grazhdanskij-kodeks-38415/

Имущественные комплексы

Имущественный комплекс это совокупность объектов недвижимости и имущества, на которые распространяется имущественное право какого-либо юридического или физического лица.

С введением в хозяйственный оборот отношений, связанных с целостным имущественным комплексом, возникают вопросы, требующие определения данного понятия.

С введением обязательной регистрации договоров купли-продажи единого имущественного комплекса юридический смысл этого понятия становится еще более актуальным, т.к. предмет любого гражданского (хозяйственного) договора является его существенным условием. Чтобы определить предмет купли-продажи, необходимо назвать, что именно продается-покупается.

В нормативных актах приводятся разные по смыслу определения целостного имущественного комплекса. В частности, понятие целостного имущественного комплекса определено в ряде постановлений КМУ и совместных приказах Фонда государственного имущества Украины (ФГИУ), Антимонопольного комитета Украины (АМКУ), Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку (ГКЦБФР).

При определении понятия «целостный имущественный комплекс» судебная практика руководствуется нормой части 1 статьи 4 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», согласно которой «целостный имущественный комплекс — это хозяйственный объект с завершенным циклом производства продукции (работ, услуг), с предоставленным ему земельным участком, на котором он расположен, автономными инженерными коммуникациями, энергоснабжением. В случае выделения целостного имущественного комплекса структурного подразделения предприятия составляется распределительный баланс».

Подобная целесообразность объясняется тем, что Закон обладает высшей юридической силой по сравнению с иными нормативными актами, определяющими понятие целостный имущественный комплекс.

Кроме того, понятие целостный имущественный комплекс, определенное в Законе Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», указывает все существенные признаки целостного имущественного комплекса: принадлежность имущества, земельного участка, наличие завершенного цикла производства продукции (работ, услуг); возможность разделения на самостоятельные структурные подразделения.

Понятия «субъект права» (например, юридического лица) и имущественный комплекс не совпадают. Так завод как имущественный комплекс может менять правообладателя, т.е. имущественный комплекс остается одним и тем же, а субъект права может меняться.

Атрибуты каждого имущественного комплекса в реестре допускает объединение в его составе любых других имущественных объектов (зем.участков, зданий, помещений, движ. имущества и т.д.), в т.ч. и имущественных комплексов меньшего порядка.

Имущественный комплекс — оценка имущества

Оценка имущественного комплекса является самым распространенным видом оценочной деятельности, это обусловлено в первую очередь широтой спектра объектов оценки, классифицируемых как имущество.

Имущество – обладающие полезностью объекты владения или использования физических или юридических лиц.

Другими словами, имуществом является совокупность имущественных прав конкретного юридического или физического лица.

Имущественный комплекс – комплекс имущественных прав юридического лица, на все объекты, задействованные в осуществлении предпринимательской деятельности. Всвязи с этим, оценка имущественного комплекса является наиболее полным видом оценки, включающий в себя оценку недвижимости, машин и оборудования, транспортных средств, финансовых вложений, нематериальных активов и прочее.

Отчет об оценке собственности (имущества или имущественного комплекса) имеет большой вес в спорах с налоговой инспекцией, когда речь заходит о правильности и полноте исчисления налогов. Такой отчет имеет статус официального документа доказательственного значения и может быть использован в суде.

Кроме того, довольно часто встречаются случаи оценки имущественных комплексов при совершении сделок купли-продажи. Несмотря на то, что покупатель и продавец вправе самостоятельно определить цену (если иное не предусмотрено законом), независимая оценка позволит установить реальный ценовой ориентир (рыночную стоимость) на объект продажи, существующий на дату проведения сделки.

Наличие отчета независимого оценщика позволит удостоверить перед лицами, чьи интересы может затрагивать данная сделка (акционеры предприятия, вышестоящая организация, государственные органы), что сделка купли-продажи была проведена добросовестно, каждый участник сделки действовал в интересах своей стороны и был осведомлен о реальной конъюнктуре рынка, реальной рыночной стоимости объекта купли-продажи и стоимости аналогичных объектов.

Продажа имущественного комплекса

Для осуществления процедуры купли-продажи предприятия как единого имущественного комплекса необходимо пройти такие этапы:

• Согласно Устава предприятия собрать сборы основателей и получить их согласие на продажу.
• Перед заключением договора купли-продажи предприятия целесообразно провести инвентаризацию и аудиторскую проверку с целью выявления всех его активов и пассивов, которые составляют единый имущественный комплекс.
• При заключении договора купли-продажи предприятия предусмотреть передачу единого имущественного комплекса по акту приема-передачи. В акте следует привести развернутый перечень активов и пассивов, которые переходят к покупателю по договору купли-продажи. В договоре, в свою очередь, надо сделать предостережения о том, что активы и пассивы, не указанные в акте приема-передачи, не считаются переданными покупателю.

Согласно части 2 статьи 191 ГКУ в состав предприятия как единого имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также право на торговую марку или другое обозначение и другие права, если иное не установлено договором или законом.

На предприятие как единый имущественный комплекс — объект гражданских прав, законодатель распространяет режим недвижимости, несмотря на то, что в его состав могут входить как движимые, так и недвижимые вещи и другое имущество.

Согласно ч. 4 ст. 191 ГКУ предприятие или его часть могут быть объектами купли-продажи, залога, ренты и других сделок. Поскольку предприятие как единый имущественный комплекс признан недвижимостью, то и на сделки относительно него должны распространяться соответствующие требования закона, которые касаются сделок с недвижимостью.

Например, для договоров купли-продажи единого имущественного комплекса необходимо нотариальное удостоверение и государственная регистрация (ст. 657 ГКУ).

Государственная регистрация сделок проводится путем внесения нотариусом записи в Государственный реестр сделок одновременно с его нотариальным удостоверением.

Нотариусы, которые не имеют доступа к единой компьютерной базе данных Реестра, в день удостоверения сделки присылают один его экземпляр регистратору, который в день получения экземпляра вносит соответствующую запись в Реестр.

Регистратор может отказать в государственной регистрации нотариально удостоверенной сделки в случае, если отсутствует документ о плате за внесение записи в Реестр или плата внесена не в полном объеме. Запись в Реестре должна содержать такие ведомости:

1) наименование сделки;
2) наименование сторон:

• для юридических лиц резидентов — наименование, местонахождение и идентификационный код согласно ЄГРПОУ;
• для юридических лиц нерезидентов — наименование, местонахождение и государство, в котором зарегистрировано лицо;
• для физический лиц граждан Украины — фамилия, имя и отчество, постоянное местожительство и идентификационный номер согласно Государственному реестру физических лиц-налогоплательщиков и других обязательных платежей;
• для иностранцев, лиц без гражданства — фамилия, имя и отчество (при наличии), постоянное местожительство за пределами Украины;

Также читайте

3) описание недвижимого имущества, относительно которого совершается сделка, достаточное для его идентификации, и/или его регистрационные данные; 4) срок действия сделки; 5) о нотариальном удостоверении сделки (ведомости о нотариусе, который удостоверил сделку, дата удостоверения и номер в реестре для регистрации нотариальных действий, номер и серия специального бланка нотариальных документов, на котором изложен текст сделки); 6) порядковый номер и дата государственной регистрации сделки в Реестре;

7) о регистраторе.

Датой государственной регистрации сделки купли-продажи имущественного комплекса считается дата и время внесения соответствующей записи в Реестр. О внесении записи в Реестр регистратор выдает сторонам сделки купли-продажи имущественного комплекса или уполномоченным ими лицам экземпляр извлечения.

Согласно ч. 4 ст. 334 ГК Украины право собственности на предприятие как единого имущественного комплекса возникает с момента государственной регистрации договора купли-продажи. Итак, на этом процедуру купли-продажи имущественного комплекса можно считать завершенной.

Источник: Meget
Перепечатка материалов только с письменного разрешения редакции

Имущественный комплекс это какая-либо совокупность имущественных объектов, на которые распространяется имущественное право какого-либо юридического или физического лица.

Понятия «субъект права» (например, юридического лица) и имущественный комплекс не совпадают. Так завод как имущественный комплекс может менять правообладателя, т.е.

имущественный комплекс остается одним и тем же, а субъект права может меняться.

Атрибуты каждого имущественного комплекса в реестре допускает объединение в его составе любых других имущественных объектов (зем.участков, зданий, помещений, движ. имущества и т.д.), в т.ч. и имущественных комплексов меньшего порядка.

Читайте в этом разделе:

Источник: https://meget.kiev.ua/prodaja-nedvizimosti/kommercheskaya-nedvizhimost/imushestvenniy-kompleks/

Особенности правового режима собственности составных частей целостного имущественного комплекса

Ст.

283 ГК Украины разъясняет понятие «недвижимое имуще­ство» как строения, сооружения и помещения без дополнительных деталей. Вдобавок, ст. 66 ХК Украины и ст.

191 ГК Украины к не­движимому имуществу относят целостный имущественный ком­плекс предприятия, т.е. «хозяйственные объекты с завершенным циклом производства продукции (работ, услуг)».

Особенность правового режима недвижимости состоит в том, что любые юридически значимые действия: возникновение, изменение (в виде обременении), переход и прекращение вещных прав на них, — подлежат обязательной регистрации в едином государственном рее­стре.

Владение, пользование и распоряжение предприятием как единым имущественным комплексом

Независимо от того, в составе предприятия традиционное недвижимое имущество (земельные участки, здания, сооружения и т.д.), как единый имущественный комплекс оно признается недвижимостью (ч.

3 ст. 191 ГК).

Распространение режима недвижимости на предприятие как на единый имущественный комплекс обусловлено его значимостью в гражданском обороте, значительной стоимостью и необходимостью государственной регистрации сделок по нему.

Сам себе юрист

Согласно данной статье под предприятием понимается имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью. В данном качестве предприятие выступает как объект права.

Оно может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением прав на него.

Собственно и само понятие «предприятие» выполняет вспомогательные функции.

Оно сконструировано с учетом потребностей гражданского оборота.

3.

На предприятие как на единый имущественный комплекс — объект гражданских прав законодатель распространяет правовой режим недвижимости, несмотря на то, что в его состав могут входить как подвижные, так и недвижимые вещи, иное имущество. Однако такой правовой режим не должен распространяться на отдельные составные части имущественного комплекса, кроме частей имущества, в которые входят объекты недвижимости.

залога, аренды и других сделок.

Источник: http://myeconomist.ru/celostnyj-imuschestvennyj-kompleks-grazhdanskij-kodeks-19287/

Имущественный комплекс — это что такое?

Понятие «имущественный комплекс» используется в разных отраслях экономики и права. Им считается совокупность взаимосвязанных объектов, движимых и недвижимых, используемых как одно целое по общему назначению. Традиционно выделяют два вида имущественных комплексов: кондоминиумы и предприятия. Рассмотрим их особенности. 

Предприятие

Этот термин используется в отечественном законодательстве для обозначения определенной категории юрлиц, выступающих в качестве субъектов гражданско-правовых отношений.

Между тем, в рамках нормально имущественного оборота предприятия относятся к объектам, а не субъектам права.

При этом они представляют собой не одну вещь и даже не простую их совокупность, а имущественный комплекс, в состав которого входят недвижимость (сооружения, участки земли), движимые объекты (сырье, инвентарь, оборудование, готовые изделия), обязательства и права (исключительные в том числе).

В некоторых странах в число объектов имущественного комплекса включают также клиентелу. Этим словом обозначают устойчивые экономические связи с потребителями, имеющие огромное значение в условиях рыночного хозяйства.

Соответственно, действующее предприятие как имущественный комплекс, как правило, имеет стоимость, превышающую совокупную балансовую цену чистых активов или наличного имущества.

Особенности оборота

Субъект, обладающий обязанностями и правами в отношении имущественного комплекса, — это юридическое лицо (или другой собственник), а не имущество. Соответственно, под предприятием (как объектом) закон понимает в первую очередь имущество унитарных организаций.

Между тем, в качестве самостоятельного объекта оборота может выступать и часть имущественного комплекса. Это может быть, к примеру, оборудование цеха. Также объектом является и производственная единица, не обладающая гражданской правосубъектностью.

Примерами являются небольшой магазин, гостиница, кафе и пр.

При аренде, залоге, продаже имущественных комплексов такого типа или совершения с ними иных сделок собственник на основании договора передает другой стороне не только движимые и недвижимые объекты, входящие в их состав, но и обязанности и права, относящиеся к ним, а также клиентелу. В качестве владельца при этом может выступать как предприниматель, так и коммерческая организация.

Особенности правового статуса

Предприятие как имущественный комплекс необязательно должно включать в себя недвижимые объекты (сооружения, участки земли и пр.). Оно признается недвижимостью не по природе, а в силу наличия в законе указания на это.

Специфика правового статуса заключается не только в необходимости госрегистрации сделок, но и в том, что этот имущественный комплекс включает в себя не только вещи, но и права, обязанности и иные нематериальные объекты. Именно их общая цена определяет его стоимость в рамках оборота, предопределяет целесообразность заключения с ним сделок.

Кондоминиум

Это понятие имеет латинские корни. В буквальном переводе кондоминиум означает совместную собственность. Им считается земельно-имущественный комплекс – участок и жилое здание, находящееся на нем. При этом отдельные помещения этого сооружения должны находиться в частной или публичной собственности определенных владельцев, а прочие части являются их общей долевой собственностью.

Создание этих имущественных комплексов происходит, как правило, при приватизации в многоквартирных домах. Владельцам отдельных квартир приходится совместно использовать общие с соседями элементы: лифты, лестницы, подвалы, чердаки, сантехническое, электрическое и другое оборудование, предназначенное для обслуживания всего здания, придомовую территорию.

Ограничения

Специфической чертой правового режима земельно-имущественных комплексов является невозможность владельца жилого помещения осуществить отчуждение своей части в общем имуществе обособленно от права собственности на жилплощадь. Поступить наоборот, кстати говоря, тоже невозможно. Соответственно, закон неразрывно связывает право собственности на жилье с долей в праве на общее имущество дома.

Сложности практической реализации положений

Кондоминиумы предполагалось использовать для решения вопроса, связанного с принадлежностью оборудования и общих элементов МКД (многоквартирного дома), при приватизации которых отдельные квартиры, а в ряде случаев и комнаты были отнесены к категории самостоятельных объектов собственности.

По мнению многих юристов, такой подход нельзя считать удачным. Дело в том, что указанные комнаты и квартиры не были предназначены для самостоятельного использования, поскольку были тесно связаны между собой и с прочими элементами сооружения.

Игнорирование этого обстоятельства вызвало необходимость определения специального режима для оборудования и общих частей здания, приравненных к объектам долевой собственности всех владельцев жилых помещений.

В результате эксплуатация и управление земельно-имущественным комплексом осуществляется через ТСЖ (товарищество собственников).

При этом само сооружение перестало являться единым недвижимым объектом.

Более того, по сути, перестали являться самостоятельными вещами общие его части, так как были лишены оборотоспособности отдельно от жилых помещений, обслуживаемых ими.

На практике владельцы квартир не проявляют серьезного интереса в поддержании надлежащего состояния и управлении имущественным комплексом. Все усилия собственников сосредотачиваются на эксплуатации собственной «ячейки».

Однако если кто-то из владельцев не будет иметь долю в праве на общее домовое имущество (к примеру, лестницы или подъезда), он просто не сможет использовать нормально помещение, принадлежащее ему.

Альтернативный подход к проблеме

В некоторых странах многоквартирные дома признаются неделимой в юридическом смысле вещью и, соответственно, выступают в качестве объектов долевой собственности. Жильцы в таком случае получают в пользование на их доли жилые помещения и в рамках этих же долей несут расходы по обеспечению надлежащего состояния сооружения в целом.

Этот подход существенно упрощает ситуацию, поскольку исключает необходимость создавать кондоминиумы и ТСЖ. Жильцы, в свою очередь, становятся прямо заинтересованными в надлежащем содержании дома, а не только своей жилплощади. В отечественном законодательстве, к сожалению, это решение не было воспринято. 

В австрийском праве этот подход называется «жилищная собственность». В ряде других стран он известен также как «этажная собственность». Ключевым недостатком этого подхода является то, что для главной вещи и принадлежностей к ней, тесно связанных друг с другом, устанавливается разный режим. В результате единый по своей правовой природе недвижимый объект перестает существовать.

Принцип superficies solo cedit

Некоторые юристы предлагают признать единым объектом, т. е. имущественным комплексом, участок и здание, находящееся на нем для обеспечения единства х судьбы.

Этот подход основывается на неверном понимании принципа, согласно которому все, что находится на земле, принадлежит ее собственнику (superficies solo cedit). В римском праве за счет него обеспечивалось единство прав владельца на разные объекты, хоть и тесно связанные между собой в качестве основной вещи.

Между тем признание этого принципа в современном законодательстве существенно ограничило бы права субъектов. К примеру, была бы исключена возможность постройки сооружения на участке, принадлежащем другому лицу.

Отказ от superficies solo cedit имел место в некоторых восточноевропейских странах.

В свое время они восприняли социалистический путь, однако полностью частную собственность не исключили из гражданско-правовых отношений.

Технологические имущественные комплексы

Развитие экономики приводит к возникновению новых объектов гражданского оборота. Речь, в частности, о технологических комплексах, включающих в себя газопроводы с распределительными станциями и прочим оборудованием, нефтеперерабатывающие установки и т. д.

Такие комплексы отличаются от предприятий тем, что в их составе находятся только вещи, а не обязанности и права. При этом элементы, формирующие совокупность, весьма разнородны.

В их числе, в частности, земля, сооружения, относящиеся к недвижимости, а также оборудование, являющееся движимым объектом. Однако все элементы объединяются единым назначением.

Этим обуславливается целесообразность их использования в качестве неделимого объекта оборота. 

ПИФы

Паевые фонды также рассматриваются законодательством в качестве имущественных комплексов. ПИФы находятся в доверительном управлении акционерных обществ, специально созданных для этого.

Паевые фонды являются имуществом, представленным преимущественно в виде денежных средств. Оно находится в общей собственности у субъектов, которые учредили доверительное управление и получили от управляющей компании (УК) инвестиционные паи.

Собственники этих ценных бумаг могут потребовать от УК прекращения договора и выплаты дохода, т. е. погашения паев.

В зависимости от характера ПИФа, это требование может предъявляться в любое время (открытый фонд), в течение срока, закрепленного в договоре (интервальный) или только по окончании периода действия соглашения (закрытый).

В последнем случае собственники паев могут вносить не только деньги, но и другое имущество. Именно поэтому закрытые ПИФы можно рассматривать как имущественные комплексы в прямом смысле.

В отличие от простых собственников, субъекты, владеющие паями, не могут потребовать раздела фонда или выдела из него своей доли. Не наделены они и преимущественным правом приобретения паев, принадлежащих иным участникам.

Как имущественный комплекс ПИФ отличается тем, что совладельцы – участники долевой собственности – в обязательном порядке передают свое имущество в доверительное управление специализированной коммерческой организации, а взамен получают ценные бумаги. Фонд выступает в качестве объекта договора, который заключается с УК. 

права на имущественные комплексы

Если «комплексность» состоит в реализации прав относительно имущества, то речь идет об управлении объектом оборота. Что под ним понимать?

Если право управления имуществом связано с осуществлением правомочий собственника, то, следовательно, оно заключается в принятии решения о владении, распоряжении и пользовании.

Некоторые юристы не выделяют имущественные объекты в зависимости от характера проявления их комплексности. При этом они полагают, что правом на них выступает именно возможность управления.

Это означает, что, если комплексность состоит в объединении разнородных элементов в единое целое, к примеру, в предприятие, возникает право управления. Так ли это на практике?

Безусловно, субъект имеет определенные права на имущество, входящее в комплекс. Речь, в частности, о собственности, ином вещном праве, в том числе обязательственном и пр.

Реализация юридических возможностей может осуществляться независимо от прочих элементов комплекса. К примеру, при предъявлении права требования. Реализовывать права можно и при соизмерении их в совокупности.

К примеру, при передаче имущества реорганизуемого предприятия или недееспособного гражданина в доверительное управление.

Однако в любом случае имеет место осуществление полномочий, различающихся в зависимости от конкретных потребностей субъекта, характера объекта и основания возникновения юридических возможностей.

Если принимать во внимание сущность права, переходящего по соглашению о доверительном управлении, можно заключить, что любым имуществом необходимо управлять. Такая деятельность сводится к реализации субъектом мер по использованию, владению или распоряжению объектом.

При передаче прав на комплекс на оговоренный сторонами срок возникают обязательственные отношения. При окончательном (бессрочном) предоставлении имущества с момента выполнения участниками договора условий или совершения односторонней сделки по приобретению вещи, право управления обретает абсолютный характер. 

Заключение

Сформулированные законодателем и закрепленные в нормативных актах конструкции комплексов возникают по различным основаниям.

Если классифицировать их по причинам их создания, то можно выделить объекты, включающие в себя разнородные элементы, и обладающие комплексностью, проявляющейся в режиме управления.

В первом случае предполагается специфический гражданско-правовой объект, а во втором – особый юридический режим.

Если говорить о целях возникновения, то одни имущественные комплексы создаются ради реализации конкретных задач. Примером, в частности, являются предприятия. Они образуются для реализации производственных целей – выпуска продукции, предоставления услуг, исполнения работ.

Создание других имущественных комплексов связано с жизнеобеспечением гражданина или деятельностью другого субъекта права.

К примеру, в эту категорию можно отнести унитарные предприятия, учреждения, функционирующие в сфере социального обеспечения, образовательные организации и пр.

Что касается реализации правовых режимов, то в отечественном законодательстве для отдельных имущественных комплексов установлены четкие правила, для других – нормативное регулирование требует пересмотра и корректировки, поскольку действующие правила имеют пробелы.

Источник

Источник: https://zakon.temaretik.com/1310874149991222167/imuschestvennyj-kompleks-eto-chto-takoe/