Права и обязанности жильцов ОСББ

Если вы являетесь владельцем или совладельцем квартиры в многоквартирном доме, эта статья для вас.

В статье « Что такое ОСМД в Украине: вопросы и ответы» мы подробно рассказали о двух возможных формах управления домом:

1. через управляющего;
2. через создание объединения совладельцев многоквартирного дома – ОСМД.

Также мы рассмотрели преимущества каждой из этих форм. В данной статье речь пойдёт о том, как создать ОСМД, права и обязанности объединения, а также о том, как обойти возможные подводные камни и какие права вы имеете, если такое объединение создаётся в вашем доме.

Кто может создать ОСББ (на русском – ОСМД)

Создать ОСББ могут только владельцы квартир и нежилых помещений в доме (далее мы будем называть их владельцами или жильцами). Арендаторы могут участвовать только по доверенности от владельцев.

Законом об ОСМД установлено: в одном доме может быть только одно объединение!

ОСМД в новопостроенных зданиях можно создать при условии регистрации права собственности на более, чем 50% квартир и нежилых помещений.

Как создать ОСМД

Итак, для создания ОСББ в Украине, плюсы и минусы чего мы раскрыли в предыдущей статье, нужно пройти 2 этапа:

1. провести учредительное собрание;
2. зарегистрировать ОСМД в общем порядке регистрации юридических лиц.

В соответствии с Законом Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», учредительное собрание должны инициировать не менее 3 владельцев квартир. До проведения собрания инициативной группе нужно провести следующую подготовку:

1. составить списки владельцев квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме, обратившись за этой информацией в ЖЕК;
2. подготовить проект устава, протокола ОСМД и листок опроса;
3. определиться с кандидатами в правление ОСМД;
4. уведомить жильцов о проведении учредительного собрания.

По закону об ОСББ, уведомить жильцов дома о собрании нужно письменно за 14 дней до назначенной даты собрания либо под расписку, либо заказными письмами, а также расклеить в каждом подъезде объявление о проведении учредительного собрания.

уведомления должно включать дату, время и место проведения учредительного собрания, вопросы, вынесенные на повестку дня и фамилии членов инициативной группы.

Как провести учредительное собрание

Первоочередным действием является выбор председателя ОСМД, обязанностью которого является проведение собрания по списку вопросов, внесённых на повестку дня. Ориентированный перечень вопросов на собрание объединения (отображается в протоколе):

1. о создании ОСМД и утверждении названия;
2. об утверждении устава ОСМД;
3. о выборе Правления и Главы Правления;
4. о выборе Ревизионной комиссии;
5. о выборе уполномоченного представителя для подписания устава и ответственного за государственную регистрацию ОСМД.

На собрании должен присутствовать либо сам владелец, либо его представитель по доверенности. Кворум для проведения собрания законом не установлен, а значит, собрание считается правомочным, если на него явились хотя бы 3 человека из инициативной группы.

Как проходит ание в ОСМД и что это такое

Каждый участник собрания имеет во время ания количество , пропорциональное общей площади его квартиры (или нежилого помещения) в общей площади всех квартир и помещений в доме. Если один из жильцов владеет более 50% общей площади всех квартир в доме, тогда каждый владелец имеет только один голос независимо от количества и площади квартир.

Решение считается принятым, если за него проало более половины всех жильцов (не только тех, которые присутствовали на собрании, а вообще всех владельцев квартир в доме).

Что делать, если для принятия решения было недостаточно

Если на самом собрании достаточного количества «за» или «против» для принятия решения не набралось, тогда нужно провести письменный опрос тех жильцов, которые не явились на собрание и не али. Письменный опрос, в соответствии с законом Украины об ОСМД, проводится в течение 15 дней с даты проведения учредительного собрания инициативной группой (и добровольцами по желанию).

Нужно подготовить листки опроса с вопросами, внесёнными на повестку дня учредительного собрания, и пройтись с ними по квартирам. Опросник должен также содержать дату, ФИО владельца, номер квартиры, её площадь, название и реквизиты документа, устанавливающего право на нее, подписи владельца (доверенного лица) и лица, проводившего опрос.

Если в течение 15 дней необходимое количество «за» не наберётся, решение считается не принятым. После проведения опроса количество «за» и «против», полученных в результате опроса, суммируется с теми, что были подсчитаны на учредительном собрании. Результаты вносятся в протокол. Протокол подписывается председателем ОСМД и секретарём учредительного собрания.

Если необходимое количество было собрано и жильцами принято решение о создании объединения, его нужно зарегистрировать в порядке регистрации юридических лиц.

1. ОСМД является одной из форм управления многоквартирным домом его жильцами. Другая форма управления – через управителя.
2. Для создания ОСМД в Украине необходимо провести учредительное собрание. Инициировать его проведение должны не менее 3 владельцев квартир в доме. Участвовать могут только владельцы квартир и нежилых помещений, а также их представители по доверенности.
3. На собрание нужно вынести вопросы о создании ОСМД, его названии, уставе, выборе членов правления, лице, которое будет заниматься регистрацией от имени остальных жильцов.
4. Решения принимаются большинством всех жильцов дома. Каждый владелец квартиры имеет количество , пропорциональное общей площади его квартиры суммарной площади квартир в доме. Если, одному из владельцев принадлежит более 50 процентов квартир, в таком случае у каждого владельца будет по одному голосу.
5. В случае, если на собрании необходимое количество для принятия решения не было набрано, нужно провести письменный опрос жильцов, которые не явились на собрание и учесть также их голоса.
6. Если достаточное количество «за» набралось, значит, решение принято и нужно проводить регистрацию объединения, если нет – это не лишает жильцов права повторно проводить учредительное собрание или провести общее собрание жильцов, на котором рассматривать вопрос о привлечении управителя без создания ОСМД.

Понравился материал? Будем благодарны за репост в соцсетях!

Источник: https://ursambo.com/zhkh-i-subsidii/sozdanie-osmd-uchreditelnoe-sobranie.html

Осмд и осбб: правовые нюансы 2019

ОСМД (объединение совладельцев многоквартирного дома) — юридическое лицо, созданное собственниками квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использованию их общего имущества и управления, содержания и использования совместного имущества. Порядок создания, регистрации, реорганизации, деятельности и ликвидации ОСББ регулируется Законом Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома».

Как создать ОСМД? Инструкция и образцы документов

ОСМД является эффективным механизмом управления многоквартирным домом, который позволяет улучшить качество жизни и получаемых жильцами услуг. Процедура образования объединения совладельцев многоквартирного дома довольно трудоемкая и потребует терпения. Если Вы решили сформировать ОСМД (ОСББ), воспользуйтесь нашей подробной пошаговой инструкцией:

Шаг 1. Создание инициативной группы (не менее 3-х владельцев квартир или нежилых помещений в многоквартирном доме) и разработка плана действий по подготовительной работе для создания ОСМД.

Правила создания объединения совладельцев многоквартирного дома предусматривают составление протокола инициативной группы. Жители дома должны заключить и подписать протокол собрания ОСББ, который должен быть одобрен всеми совладельцами жилого дома.

Законные интересы жителей, которые хотят стать членами ОСМД и заключить типовой договор, обычно представляет инициативная группа (см. пример типового протокола).

Скачать протокол создания инициативной группы

Шаг 2. Формирование реестра владельцев квартир и получение информации о доме: данные о владельцах жилых и нежилых помещений, техпаспорт на дом, информация о придомовой территории, сумма задолженности жильцов за жилищно-коммунальные услуги, составить смету содержания дома.

Загрузить образец заявления о предоставлении информации

Шаг 3. Подготовка Устава ОСББ.

Следует отметить, что согласно норм ЗУ «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», устав объединения составляется в соответствии с типовым уставом, утвержденным Министерством регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Однако, законодательством предусмотрена возможность включения в устав иных положений, которые будут регулировать деятельность объединения и не будут нарушать закон.

Скачать типовой Устав ОСМД

Шаг 4. Оповещение о проведении учредительного собрания. Определившись с датой и временем проведения сборов, инициативная группа обязана уведомить об этом каждого совладельца (не менее чем за 14 дней).

Приглашение должно быть оформлено в письменном виде и содержать день, время, место и повестку дня проведения учредительного собрания (образец прилагается ниже).

Передача сообщения осуществляется лично в руки (под расписку) или отправляется заказным письмом.

Уведомление о проведении учредительного собрания

Шаг 5. Проведение учредительного собрания. Основными вопросами сборов являются создание ОСББ (ОСМД), утверждение устава, избрание правления и председателя объединения. Все сведения о проведении учредительного собрания должны быть внесены в протокол. Решение считается принятым, если за него проало более 50% совладельцам вашего дома.

Загрузить протокол учредительного собрания ОСМД

Шаг 6. Регистрация ОСМД производится в соответствии с ЗУ «О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц — предпринимателей и общественных формирований».

Для оформления ОСББ как юрлица, уполномоченный учредительным собранием представитель объединения, подает государственному регистратору следующие документы: заявление о регистрации (скачать образец можно ниже), устав, протокол учредительного собрания.

Заявление о государственной регистрации ОСМД

Какими правами обладают члены ОСББ?

Согласно ст. 6 ЗУ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», а также ст. 14 ЗУ «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» члены ОСМД имеют право:

• избирать и быть избранными в органы правления
• получать данные о деятельности ОСББ (в т.ч. финансовой)
• участвовать в управлении ОСМД (в рамках законодательства и устава объединения)
• знакомиться с протоколами общих собраний и листами опроса
• требовать от уставных органов защиты своих прав и соблюдения правил добрососедства
• беспрепятственно пользоваться общим имуществом дома (с учетом законных ограничений)
• получать информацию о состоянии дома, условиях его содержания и эксплуатации, затратах на содержание общего имущества и поступлениях, полученных от его использования

Порядок реализации прав совладельцев определяется законом и не должен нарушать права других собственников. Споры между членами ОСМД решаются по соглашению сторон или в суде.

Что входит в обязанности членов ОСББ?

• придерживаться Устава ОСМД
• исполнять решения уставных органов
• своевременно оплачивать взносы и платежи по ЖКХ
• возмещать убытки, причиненные другим совладельцам
• соблюдать чистоту в доме и на придомовой территории
• соблюдать правила пожарной безопасности и санитарных норм
• использовать помещения по назначению, обеспечивать их сохранность
• информировать органы управления ОСМД (ОСББ) о повреждениях в доме
• предотвращать нарушения законных прав и интересов других совладельцев
• проводить реконструкцию, реставрацию, текущий и капитальный ремонт дома

Какие могут быть источники дохода у ОСМД?

Согласно статье 21 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», основные денежные средства ОСМД может получать от (список источников финансирования ОСББ):

• субсидий и льгот
• кредитных и заемных средств
• взносов и платежей совладельцев
• хозяйственной деятельности общества
• сдачи в аренду вспомогательных помещений и другого общего имущества дома
• добровольных имущественных (денежных) взносов физических и юридических лиц
• капиталовложений собственников, собранных на оплату расходов по организации ОСББ

По каким тарифам члены ОСМД оплачивают коммунальные услуги?

Члены ОСББ самостоятельно определяют порядок обслуживания дома, выбирают обслуживающую компанию и формируют тарифы (членские взносы) на содержание дома и придомовой территории.

Может ли ОСМД распоряжаться придомовой территорией?

Придомовая территория, переданная на баланс объединения, может быть благоустроена по усмотрению ОСМД в зависимости от его потребностей. При этом, значительные изменения (строительство гаражей, автостоянок, установка киосков или вспомогательных сооружений) должны быть согласованы с местными органами государственной исполнительной власти.

Требуется ли согласие ОСМД на сдачу квартиры в аренду?

Владельцы квартир или нежилых помещений в доме, в котором создано ОСМД, имеют право распоряжаться собственным имуществом на свое усмотрение (продавать, сдавать в аренду и т.д.) и без согласия объединения.

При этом на собственника возложена обязанность проинформировать покупателя или арендатора о том, что данное помещение является составляющей частью дома, в котором создано ОСББ, ознакомить с уставом объединения, его правами и обязанностями.

Как используются деньги, полученные за аренду помещений ОСМД?

Финансовые поступления, полученные от сдачи в аренду объектов общей собственности, должны быть направлены на содержание и эксплуатацию дома, формирование резервного фонда на капитальный ремонт либо уменьшение коммунальных платежей. Любое распределение доходов между членами ОСМД не допустимо, поскольку превращает объединение в коммерческую организацию.

Кто и каким образом управляет ОСМД?

Согласно законодательству, высшим руководящим органом объединения является общее собрание совладельцев многоквартирного дома. Созывается и проводится оно не реже одного раза в год, а его решения являются обязательным для всех членов ОСМД (оспаривается в судебном порядке).

Какие вопросы решаются на общем собрании ОСМД?

В соответствии со статьей 10 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», к исключительной компетенции общего собрания членов ОСББ относится следующее:

• избрание (переизбрание) членов правления
• утверждение сметы, баланса и годового отчета
• принятие решений о проведении строительных и ремонтных работ
• утверждение устава объединения, а также внесение в него изменений
• избрание (отзыв) управляющего, утверждение и изменение условий договора с ним
• вопрос об использовании общего имущества (в том числе определение ограничений)
• определение поощрения председателя и членов правления (в том числе материального)
• установление порядка уплаты, перечня и размеров взносов и платежей совладельцев дома
• предварительное согласование условий договоров, заключенных на сумму, превышающую лимит устава, договоров относительно ценных бумаг, имущественных прав

Какие полномочия имеет правление ОСМД?

Правление объединения — исполнительный орган, избираемый общим собранием совладельцев дома для руководства текущей деятельностью ОСМД. Порядок избрания и отзыва членов правления, их количество и сроки избрания устанавливаются общим собранием. В компетенции правления:

• распоряжение средствами объединения
• назначение письменного опроса совладельцев
• подготовка сметы, баланса объединения и годового отчета
• ведение делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности
• созыв общего собрания совладельцев или собрания представителей
• заключение договоров на выполнение работ и оказания услуг, надзор за их выполнением
• осуществление контроля за своевременной уплатой взносов и платежей, взыскание долгов

Важно! Список полномочий правления ОСМД может быть расширен по решению общего собрания.

Кто может стать Председателем правления ОСББ?

В соответствии с законодательством Председателем правления ОСМД может быть только совладелец дома, который выбирается из состава членов правления. В его компетенцию входит:

• издание приказов и распоряжений
• визирование платежных документов
• заключение договоров в интересах ОСМД
• распоряжение денежными средствами объединения
• организация и контроль за деятельностью правления ОСББ
• подписание статистической и финансовой отчетности, исковых заявлений, претензий

Обратите внимание! Председатель правления может выполнять свои функции на платной основе, или на общественных началах (бесплатно). Размер гонорара устанавливается на общем собрании.

Можно ли застраховать общее имущество ОСМД?

Страхование общего имущества ОСББ от любых видов риска и прямых убытков осуществляется в порядке, предусмотренном уставом объединения. При возникновении страхового случая, страховая сумма выплачивается объединению или доверенному представителю ОСББ, для последующего использования в интересах совладельцев (в первую очередь — на восстановление и ремонт).

Как ликвидировать ОСМД и вернуть деньги?

Согласно норм ст. 28 ЗУ «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» деятельность ОСМД прекращается со дня внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц и физических лиц — предпринимателей. Упразднение объединения производится в случае:

• приобретения одним лицом всех помещений в многоквартирном доме
• принятия судом решения об аннулирование объединения ОСББ
• принятия совладельцами решения о ликвидации объединения

При устранении объединения средства, оставшиеся после удовлетворения требований кредиторов, распределяются между всеми совладельцами многоквартирного дома. При этом осуществляется зачет задолженности каждого совладельца перед ОСМД в соответствии с уставом объединения.

Кто такой управитель ОСМД и как он выбирается?

Управитель (управляющая компания) — физическое лицо-предприниматель или частная фирма, чьей основной деятельностью является посредничество между собственниками жилья и физическими и юридическими лицами, предоставляющими коммунальные услуги.

 В компетенцию управляющего ОСББ входит подбор поставщиков услуг и заключение с ними соответствующих договоров подряда (подача холодной и горячей воды, электроэнергии, газа и отопления, вывоз мусора, уборка придомовой территории, проведение строительных и ремонтных работ).

Оплата за предоставленные услуг и работу управляющего взимается с собственников жилья в виде именных платежек.

Для жильцов, в установленные сроки не объединившихся в ОСМД, управляющий будет назначен органами местного самоуправления по итогам конкурса.

Процедура подготовки и проведения конкурса по назначению управляющего многоквартирного дома будет проводится в соответствии с Приказом Минрегионразвития №150 от 13.06.2016. Продолжительность конкурса и назначение управляющего в среднем занимает два месяца.

В этот переходный период услуги по содержанию домов сохраняются за организациями, обслуживающими их ранее (ЖЭКами).

Как расторгнуть договор с управляющим ОСББ?

Благодаря принятию ЗУ «О внесении изменения в статью 13 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» процедура досрочного расторжения договора с управляющей компанией была изменена. Теперь совладельцы многоквартирного дома вправе разорвать договор с управителем в любое время. Напомним, что предыдущая редакция закона не предусматривала возможности расторжения контракта до окончания срока его действия.

В случае принятия решения об изменении формы управления многоквартирным домом (т.е. создании ОСББ) или выборе другого управляющего, совладельцы, не позднее чем за два месяца до дня расторжения договора, должны уведомить назначенного им на конкурсной основе управляющего.

Источник: https://www.LawPortal.com.ua/osmd-osbb-pravovye-njuansy.html

Права членов ОСББ

В соответствии со ст.6 ЗУ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», а также ст. 14 ЗУ «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» члены ОСМД имеют право:

• Избирать и быть избранным в органы правления;
• Получать данные относительно деятельности ОСББ (включая финансовую сторону);
• Принимать участие в управлении ОСМД;
• Знакомиться с протоколами общих собраний и листами опроса;
• Требовать от уставных органов защиты своих прав и соблюдения правил добрососедства;
• Беспрепятственно пользоваться общим имуществом дома (с учетом законных ограничений);
• Получать информацию относительно состояния дома, условиях его содержания и использования. Также можно осведомляться о затратах на содержание общего имущества и поступлениях, которые были получены от его эксплуатации.

Порядок реализации прав совладельцев определяется законом и не должен нарушать права других собственников. Споры между членами ОСМД решаются по соглашению сторон или в суде.

Обязанности членов ОСББ

В основные обязанности членов ОСББ входит:

• Соблюдение Устава ОСМД;
• Исполнение решения уставных органов;
• Своевременная оплата взносов и платежей по ЖКХ;
• Возмещение убытков, которые были причинены другим совладельцам;
• Соблюдение чистоты в доме и на придомовой территории;
• Соблюдение правил пожарной безопасности и санитарных норм;
• Использование помещения по назначению, а также обеспечение их сохранности;
• Информирование органов управления ОСМД о повреждения в доме;
• Предотвращать нарушения законных прав и интересов других совладельцев;
• Проведение реконструкции, реставрации и текущего и капитального ремонта дома.

Источники дохода у ОСМД

В соответствии со статьей 21 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», основные денежные средства ОСМД может получать от (список источников финансирования ОСББ):

• Льгот и субсидий;
• Заемных и кредитных средств;
• Платежей и взносов совладельцев;
• Хозяйственной деятельности общества;
• Сдачи в аренду вспомогательных помещений и другого общего имущества дома;
• Добровольных имущественных взносов;
• Капиталовложений собственников.

Полномочия правления ОСМД

Правление объединения считается исполнительным органом, который избирается в ходе проведения общего собрания совладельцев дома для того, чтобы руководить текущей деятельностью ОСМД. Общее собрание также устанавливает сроки избрания и отзыва члена правления. В компетенцию правления входит:

• Распоряжение средствами объединения;
• Назначение письменного опроса совладельцев;
• Подготовка баланса, годового отчета и сметы;
• Ведение бухгалтерского учета и отчета, а также ведение делопроизводства;
• Организация общего собрания совладельцев и представителей;
• Заключение договоров на выполнение работ и оказания услуг;
• Контроль за своевременной уплатой платежей и взносов, а также взыскание задолженностей.

Кто может стать Председателем правления ОСББ?
Согласно законодательству, Представителем правления ОСМД может быть лишь совладелец дома, в котором происходит выбор состава члена правления. В его полномочия входят:

• Издание распоряжений и приказов;
• Визирование платежных документов;
• Заключение договоров в интересах ОСМД;
• Распоряжение деньгами объединения;
• Контроль и организация деятельности правления ОСББ;
• Подписание отчетов, претензий и исков.

Обращаем ваше внимание, что председатель правления может выполнять свои функции на общественных началах или же на платной основе. Гонорар будет установлен на собрании.

Расторжение договора с управляющим ОСББ

За счет принятия ЗУ «О внесении изменения в статью 13 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» расторжение договора было изменено. Так, совладельцам многоквартирного дома дано право на прекращение договора в любое время.

Загрузка…

Источник: https://news.1fin.biz/osbb-osmd

«Создав объединение совладельцев многоквартирного дома, его жильцы станут полноправными..

Принятый в первом чтении законопроект защищает граждан от незаконной застройки дворов

Несмотря на регулярное повышение квартплаты, коммунальщики по-прежнему не способны обеспечить хоть сколько-нибудь приемлемый уровень обслуживания. И, судя по всему, привычные нам жэки уже никогда не сумеют приспособиться к требованиям времени. Так что сама жизнь заставляет искать новые формы организации обслуживания жилых домов.

Надо сказать, что, скорее всего, ничего нового в этой сфере мы не изобретем. Специалисты-коммунальщики в один голос заявляют: Украине необходимо перенимать опыт Европы и США и предоставлять право управлять своим домом самим жильцам.

Объединения владельцев квартир уже давно действуют во многих странах мира и прекрасно себя зарекомендовали. Есть подобные объединения и в Украине. Называются они ОСББ (об’їднання спiввласникiв багатоквартирних будинкiв).

Однако пока что домов, которыми управляют сами жильцы, совсем немного.

Между тем, возможно, вскоре в коммунальной сфере наступят перемены. Недавно Верховная Рада приняла в первом чтении законопроект «О внесении изменений в Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома». И, судя по тому, с каким единодушием депутаты разных фракций али за этот законопроект (за него было подано 347 , против — ни одного), вскоре он станет законом.

Какие предлагаются изменения и как они повлияют на рынок коммунальных услуг, корреспондент «ФАКТОВ» попросил рассказать одного из авторов законопроекта — народного депутата Украины Ксению Ляпину.

«Вселившись в квартиры, жильцы в течение двух месяцев должны провести собрание и решить вопросы по созданию объединения»

 — Почему эти объединения не получили в Украине большого распространения?

 — Дело в том, что ныне действующий Закон «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» является продуктом многочисленных компромиссов, поэтому имеет целый ряд недостатков. Главный из них — то, что данный документ никак не стимулирует создание подобных объединений.

 — Какие же стимулы для их организации предлагает новый закон?

 — Честно говоря, при разработке законопроекта я была сторонницей жесткого варианта — обязать жильцов каждого дома создать объединение. Именно таким путем пошли страны Прибалтики, которым, так же, как и нам, досталась советская система коммунального хозяйства. И сегодня там люди уже эффективно управляют своим жильем.

Однако другие депутаты возражали против этого. Мол, наши люди еще не готовы к такой реформе, они не смогут эффективно организовать власть в домах. С другой стороны, мы же не сомневаемся, что украинцы готовы к выбору президента страны, парламента, местных органов власти. Почему тогда им не под силу выбрать хорошего руководителя дома?

 — И как же было решено заинтересовать людей в подобных объединениях?

 — В первую очередь мы намерены убрать препятствия на пути их организации. Дело в том, что в новых домах, где жильцы планируют такие объединения, застройщики оказывают им сопротивление. Они предпочитают создавать в построенных домах собственные жэки и вынуждать владельцев жилья заключать с ними договоры на индивидуальной основе.

 — Зачем им это нужно?

 — Обслуживание жилых домов на самом деле очень выгодный бизнес. Ведь что бы там ни говорили политики, наши граждане — очень надежные партнеры. Они аккуратно оплачивают коммунальные услуги, стоимость которых в Украине не так уж мала.

И, грамотно организовав обслуживание дома, можно извлекать из этого неплохой доход.

Тем более что люди, как правило, просто не знают, какие именно услуги входят в квартплату, и вносят названную им сумму, даже не интересуясь наличием, качеством и реальной стоимостью конкретных услуг.

 — Разработаны ли меры для преодоления сопротивления застройщиков?

 — Законопроект предполагает, что в новопостроенных и реконструированных домах объединения создаются в обязательном порядке. Вселившись в свои квартиры, жильцы в течение двух месяцев должны провести собрание и решить все вопросы, связанные с созданием объединения.

 — А если они этого не сделали?

 — Тогда обязанность по созданию ОСББ возлагается на застройщика или юридическое лицо, на балансе которого находится дом.

В случае, если в течение двух месяцев после введения жилого дома в эксплуатацию учредительное собрание не состоялось или состоялось, но жильцы не приняли решение об организации ОСББ, это должен сделать застройщик, а также разработать устав объединения и созвать учредительное собрание. Если собрания не было, застройщик самостоятельно утверждает устав и подает документы для государственной регистрации объединения.

 — Расскажите о порядке организации ОСББ.

 — Инициировать образование такого объединения могут владельцы не менее трех квартир или нежилых помещений дома. Они создают инициативную группу, которая имеет право получить в органе технической регистрации недвижимости или у застройщика список собственников всех квартир и нежилых помещений.

Затем группа назначает дату учредительного собрания и направляет всем владельцам уведомления не позже чем за 14 дней до даты его проведения. Уведомления либо вручаются под расписку, либо направляются заказным письмом.

«Совладельцы земельного участка смогут продать его застройщику, а вырученные деньги потратить на капитальный ремонт своего дома»

 — Каким образом исчисляются голоса на собрании — по количеству жильцов в квартирах или по площади?

 — Голосования проводятся по принципу: «одна квартира — один голос».

 — Но бывает, у квартиры есть несколько совладельцев. И они не всегда живут в мире между собой. Кто же из них будет представлять квартиру в объединении?

 — В случае, если совладельцы квартиры не могут сами договориться о том, кто из них будет представителем на общих собраниях объединения, это вопрос предлагается решать через суд.

 — Сколько людей нужно, чтобы провести учредительное собрание?

 — В настоящее время действует норма, согласно которой для создания ОСББ требуется присутствие представителей от двух третей квартир. Однако в новом законопроекте, чтобы облегчить организацию объединений, кворум снижен до половины представителей.

 — Предположим, люди проявят пассивность и даже половины представителей не наберется…

 — Тогда учредительное собрание считается неполномочным. В этом случае инициативная группа назначает новую дату, место и время его проведения. Повторные выборы могут пройти не раньше чем через 14 дней после первых.

 — А если и в этот раз люди не соберутся?

 — В проекте предлагается считать повторные выборы состоявшимися, если на них присутствует не менее трех владельцев квартир. По сути, инициативная группа сама может создать ОСББ.

 — И что, такому объединению передается право управлять всем домом?

 — Нет, если в объединении участвует меньше половины совладельцев, то они получают лишь часть общего имущества (вспомогательных помещений, земельного участка и так далее).

И в таком урезанном составе объединение начнет действовать. Но впоследствии, по мере того как жильцы будут убеждаться в эффективности организации, они смогут вступать в ОСББ.

И когда их станет больше половины, объединение станет управлять всем домом.

 — Какие еще стимулы предусмотрены в новой редакции закона для создания ОСББ?

 — Одна из главных новелл данного законопроекта заключается в том, что мы предлагаем признать объединения участниками земельных отношений.

Одновременно с регистрацией ОСББ органы местного самоуправления обязаны бесплатно передать в совместное владение членов объединения земельный участок, на котором размещен дом, а также придомовую территорию.

Оформление государственного акта на землю проводится за счет местного органа власти.

 — Но какой именно участок будет передаваться объединениям?

 — Дело в том, что в городах каждому дому при проектировании и строительстве отводилась придомовая территория. И, кстати, немалая. Раньше ведь не практиковалась такая плотная застройка, как теперь.

Но в наше время, когда земля в мегаполисах, особенно в Киеве, стала очень дорогой, власти начали предпринимать попытки отводить придомовые территории под строительство новых зданий. Естественно, люди возмущаются.

Всем известно о многочисленных конфликтах, возникающих из-за того, что граждане защищают дорогие им скверы, клумбы, детские площадки. И при этом доказать, что отведенные под строительство участки являются придомовыми территориями, практически невозможно.

Оказывается, все документы о таких участках строго засекречены. Не только жильцы, но даже народные депутаты нередко не могут получить к ним доступ.

Поэтому в новую редакцию закона внесена норма о том, что местные власти при создании ОСББ обязаны извлечь из своих архивов документы, устанавливающие придомовые территории, и не только предъявить их совладельцам дома, но и самостоятельно оформить акт, передающий эту землю в собственность объединения.

 — Что это даст жильцам?

 — Ну, прежде всего они будут защищены от незаконного строительства. Нельзя будет производить строительство на этой земле без разрешения жильцов дома.

Застройщик обязан будет договориться с объединением о том, на каких условиях они согласятся разрешить стройку. Это может быть, например, обустройство остальной придомовой территории.

Или ОСББ продаст компании участок, а вырученные деньги пустит на капитальный ремонт своего дома. Либо же совладельцы просто разделят вырученные деньги между собой.

«Как только на рынке возникнет спрос на качественные коммунальные услуги, появится и предложение»

 — Однако на придомовой территории могут находиться объекты, которыми сегодня занимаются городские власти: детская и спортивная площадки, сквер… Какова будет их судьба?

 — А вот это уже другая сторона медали! Собственность приносит не только права, но и ответственность. Получив во владение землю, ОСББ должно будет само позаботиться о находящихся на ней объектах. Я уверена, что жильцы дома лучше смогут содержать свою собственность, чем абстрактная «городская власть» сегодня содержит, по сути, ничьи объекты.

 — Но тогда появляется другая проблема: у совладельцев дома может возникнуть соблазн огородить территорию, чтобы не пускать туда посторонних.

 — Не думаю, что в этом есть смысл. От хулиганов и вандалов забором все равно не отгородишься.

 — Управление домом — не только сбор квартплаты. Ежедневно приходится решать десятки практических вопросов: чинить трубы, проводку, отопление, подметать двор… Сегодня данную работу выполняют жэки. Кто этим будет заниматься в объединениях совладельцев?

 — ОСББ является юридическим лицом, которое наделено правом самостоятельно решать вопросы управления домом. Если в составе объединения есть люди, способные и желающие заниматься домовым хозяйством, ОСББ может принять их на работу. Если же нужных специалистов не находится, то оно вправе доверить ведение хозяйства профессиональному управляющему.

Законопроект предусматривает, что ОСББ может оставить прежнего управляющего. То есть все тот же жэк. Но теперь отношения с ним будут строиться не на индивидуальной основе, а от имени всего объединения. Таким образом жильцам легче будет отстаивать свои интересы.

Кроме того, в случае, если качество услуг жэка не будет устраивать, ОСББ сможет вообще отказаться от них и избрать другого управляющего.

 — Кем же в наших условиях можно заменить жэки?

 — Я уверена, что как только на рынке возникнет спрос на качественные коммунальные услуги, появится и предложение. Ведь это очень прибыльный бизнес. Образуются фирмы, которые будут предлагать объединениям комплексное обслуживание домов. А конкуренция на рынке приведет к повышению качества услуг и позволит сдержать рост цен.

 — При создании в доме ОСББ в него должны вступить все жильцы?

 — Нет, они не обязаны. Но если в ОСББ будет состоять больше половины владельцев квартир, то им передадут все полномочия по управлению домом, общей собственностью, земельным участком. И получается, что те, кто не вступил в объединение, не смогут влиять на решения его членов. Думаю, такая ситуация жильцов не устроит и они все же вступят в объединение.

Есть и другая проблема. Дело в том, что по закону ОСББ — организация собственников. А у нас еще остается около 5 процентов неприватизированных квартир. Получается, что их владельцы просто не смогут, даже при желании, стать членами объединения.

 — Как же им быть?

 — Тут путь один — приватизировать квартиру и тогда уже вступать в объединение в качестве полноправного совладельца дома.

Читайте нас в Telegram-канале, и

Источник: https://fakty.ua/14977-sozdav-obedinenie-sovladelcev-mnogokvartirnogo-doma-ego-zhilcy-stanut-polnopravnymi-sobstvennikami-pridomovoj-territorii